现在买房,必须注意量大风险!

楼市资讯来源:楼市微观察2017-05-02 15:06阅读:681

【摘要】2017年注定是关键之年。之所以这样说,是因为今年出现了两大重要的变化,其一是信贷见底,其二是楼市见顶。信贷见底今年信贷见底是肯定的,这里的见底不一定是利率触底,其他层面的信号也能释放强烈的信贷见底信

2017年注定是关键之年。之所以这样说,是因为今年出现了两大重要的变化,其一是信贷见底,其二是楼市见顶。

信贷见底

今年信贷见底是肯定的,这里的见底不一定是利率触底,其他层面的信号也能释放强烈的信贷见底信号。

比如一季度各大热门城市商业银行贷款的收紧,这一点作为购房者,感受最为强烈,去年这个时候,我们买房贷款还能拿到最低85折甚至8折,但一年后的现在,我们统计到的数据显示,各大商业银行给购房者的利率折扣已经非常有限,大部分都是在9折、95折,还有的是基准利率。而且银行给9折或者9折的门槛也比较高。有银行就明确表示,只有是本行的优质客户才能享受到相应折扣的待遇。

我们以一套总价300万的房子为例,首付3成,月供和总利息成本如下:

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前者85折,30年需支付利息158.37万元,月供是10232.50元。

后者95折,30年需支付利息180.27万元,月供是10840.83元。

还需注意的是,部分城市贷款年限缩短到25年,那么25年需支付利息145.92万元,月供则是11864.00元。

这样一算,同一套300万的房子,今年能买到的面积更小不说,月供也上升了15.94%。

上面算的是个人买房成本的上升,当然如果我们觉得压力还能够承受,可以继续买房,那么下面这个消息,大家也一定要引起重视。

今年一季度,央行通过缩表及SLF、TLF、MLF连续收紧流动性,目前已经收走了1.1万亿元。

从2015年开始,我们通过多次宽松,试图释放流动性来将资金注入实体,但是民营实体投资积极性仍然不高,非民营的效率又非常低,最终这些流动性转了个大圈又流入了基建和房地产。当然这对保住增长仍然发挥了积极作用,但影响也非常大,930之后,不到6个月时间,房地产再次迅速爬升,人们买房已经不再顾忌任何措施,其结果是极易引发连锁反应。

现在的问题是流动性泛滥,实体又无法消化,结果就是滞留在金融系统,这种滞留不会作用于代表消费的CPI的上行,而是作用于资产价格。

现在,缩表已经先行启动,当然这对房J并不会产生直接影响,但信号意义非常大。缩表是一种收紧银行间流动性的信号,自此银行不得不拉长放贷周期,钱流入房地产的速度慢了,比单次提高利率的效果更明显。从这个意义上来说,新的货币周期已经来临,从松到紧。

当然,这种收紧的趋势现在感受还不是很强烈,但趋势一旦形成就无法逆转。作为购房者,必须要清楚趋势对楼市的影响,买房,慎重点没错。

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楼市见顶

一个完整的楼市周期是这样的,筑底、领涨、大牛、补涨或横盘、回调、筑底。

而我们的楼市现在是哪个阶段,想必我们已经形成了共识:

一线城市中,深圳已经率先进入回调期,新房已经连续半年下行,成交量一直低位徘徊。北京则已经来到了牛尾巴,后续除了横盘没有别的选择,上海也是如此。

其他城市,比如今年首次推出措施的长沙、石家庄、南昌、宁波等城市,考虑到楼市的惯性,后续还会继续向上走,但也不会大踏步的往上走。

至于三四线城市,除了大城市周边的,基本上主要靠本地需求支撑,基本面不允许它们会有什么漂亮的行情,部分城市现在甚至靠发钱来刺激买房。这些区域如果出现了什么大的行情,不用想,肯定是大量资金使然,如果你跟着进去买房,结果不会很妙。

过去十多年,房地产给了我们太多的想象力,只要买了房子就等于坐上了身价增长的火箭,风险几乎是零。调查显示,中国家庭资产中,房产占比超过6成,而且这个比例还在不断扩大。现在信贷见底、楼市见顶,继续配置房产需要更加谨慎。简单说,买房仍然可以,但需要仔细甄别。

说一个近来楼市的变化吧,现在一线城市横盘,很多购房者开始进入旅游地产、养老地产、商业地产,笔者想说的是,我们现在的条件还远远不能支持旅游类地产的持续繁荣,至于所谓的养老地产也只是徒有虚名,现在以及未来中长期,住宅仍然是最好的选择,而且必须选择重点城市的重点区域的住宅。

至于那些已经买了所谓旅游地产、养老地产以及商业地产的购房者,最好尽快评估下其中的风险。

从央行缩表到“加快形成”长效机制,即是同时释放了货币和机制两个层面的双重信号,楼市见顶已经是必然,买房还是那句话,考虑自身承受力,并且应该主要是为了“住”。

其他的,慎重考虑。


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